建筑合同管理程序全解析：实用指南与关键点揭秘

《建筑合同管理全解析》

一、建筑合同管理的重要性

建筑合同是建筑项目中各方权利和义务的法律依据，涵盖了项目规划、设计、施工及验收等环节。有效的合同管理能确保项目顺利进行，减少纠纷。

1. 保障项目目标达成

明确项目的范围、质量标准与工期要求等关键要素。如未在合同中清晰规定建筑物的质量标准，可能导致施工方建设不符合业主需求。

2. 控制成本

合同中的价格、付款方式及变更条款等有助于控制项目成本。如未约定工程变更计价方式，可能出现施工方不合理要价的情况。

3. 风险分配与管理

合理分配风险于业主与承包商之间。如合同中明确恶劣天气对工期的影响由哪方承担，可避免推诿扯皮。

二、建筑合同管理的主要程序

（一）合同签订前的管理程序

1. 项目需求分析与定义

业主需明确项目需求，如功能、规模、风格等。例如，商业建筑需确定商业布局与空间需求。此步骤需多部门共同商讨。

2. 招标与投标过程

• 招标阶段：业主发布招标公告，详细说明项目要求与资格条件。例如，在建筑行业网站、报纸发布。
• 投标阶段：承包商根据要求编制投标书，包含公司资质、技术方案、报价等。例如，阐述施工工艺以保证工程质量，并合理报价。

3. 资格审查

业主对投标承包商进行资格审查，内容包括企业营业执照、资质等级、过往业绩、财务状况等。例如，查看承包商是否具有承担类似项目的经验，财务状况是否良好。

4. 谈判与合同起草

• 谈判：业主与选定承包商就项目细节进行谈判，内容包括价格、工期、质量标准等。双方平等互利，寻求最佳解决方案。
• 合同起草：根据谈判结果，由专业人员起草合同。合同条款要明确、具体、无歧义。例如，详细说明工程价款支付方式。

（二）合同签订中的管理程序

1. 合同审核

• 内部审核：业主与承包商内部对合同进行审核。法务部门审查合同合法性、合规性，项目管理部门审查合同条款是否满足需求。
• 外部审核（如有需要）：聘请外部律师进行审核。外部律师具有专业法律知识和经验，发现潜在法律风险。

2. 签字盖章

合同经审核无误后，双方代表签字并加盖公章。严格按企业印章管理制度进行，确保合同有效性。例如，核对签字人授权委托书，防止无权代理。

（三）合同履行中的管理程序

1. 合同交底

合同签订后，向项目团队成员进行交底，让他们清楚了解合同主要条款及自身权利和义务。例如，项目经理要知道工期要求，质量管理人员要明确质量标准。

2. 进度管理

• 制定进度计划：根据合同工期要求，制定详细的项目进度计划。例如，横道图可直观显示每个工序的开始时间与持续时间。
• 进度监控与调整：在项目实施过程中，定期对进度进行监控。如出现偏差，要及时分析原因并采取措施调整。例如，因材料供应不及时导致进度滞后，可通过更换供应商或加快运输等方式解决。

3. 质量管理

• 质量标准执行：按照合同约定的质量标准进行施工。建立质量检验制度，对原材料、构配件和工序进行检验。例如，检查水泥的强度、钢筋的规格等，并对每一道隐蔽工程进行验收。
• 质量问题处理：如发现质量不符合标准，要及时整改。整改费用由责任方承担。例如，施工方偷工减料导致质量问题，施工方要承担修复费用。

4. 成本管理

• 成本预算控制：根据合同价款，制定项目成本预算。在施工过程中，严格控制各项费用支出，避免超支。例如，控制人工费用、材料费用等。
• 变更成本管理：当发生工程变更时，要按照合同约定的变更程序进行。准确计算变更成本，由提出变更方承担相应费用（按合同约定）。例如，业主提出增加一层楼的变更要求，就要重新计算增加部分的造价。

5. 合同变更管理

• 变更请求提出：任何一方如需变更合同内容，要书面提出变更请求。变更请求要说明变更的原因、内容和对其他方面的影响。例如，施工方因地质条件变化请求变更基础设计，要详细说明地质情况如何变化以及原设计无法实施的原因。
• 变更审批：业主收到变更请求后，要进行审批。审批要考虑变更对项目进度、质量、成本的影响。只有经批准后的变更才有效。
• 变更实施：变更批准后，按照变更后的内容实施。同时，要相应调整合同文件，如修改图纸、调整预算等。

6. 风险管理

• 风险识别：在合同履行过程中，持续识别风险。风险包括自然风险（如地震、洪水）、社会风险（如政策变化）、技术风险（如新技术应用失败）等。例如，在沿海地区施工要识别台风风险。
• 风险应对：针对识别出的风险，采取相应的应对措施。如购买保险应对自然灾害风险，采用成熟技术规避技术风险等。

（四）合同终止后的管理程序

1. 竣工验收

项目完成后，按照合同约定进行竣工验收。验收内容包括工程实体质量、资料完整性等。例如，检查建筑物的结构安全、装饰装修质量，同时核对施工过程中的各项资料是否齐全。

2. 结算与决算

• 结算：根据合同价款和实际完成的工程量进行结算。结算要准确计算各项费用，扣除已支付款项，确定最终应支付金额。例如，对已完工程的分项工程进行计量计价，加上变更费用，减去预付款和已付进度款等。
• 决算：在结算的基础上，编制项目决算报告。决算报告反映项目的总投资情况，包括建设成本、利息等所有费用。

3. 合同归档

将合同及相关文件进行归档。归档文件包括合同正本、副本、变更文件、验收报告、结算和决算文件等。便于日后查阅、审计等。例如，当发生纠纷时，可以迅速调出合同及相关资料作为证据。

三、利用专业工具进行建筑合同管理

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