物业中的工程管理有哪些？全方位解读物业工程管理

《物业中的工程管理全解析》

一、物业工程管理的概述

物业工程管理在整个物业管理体系中占据着至关重要的地位。它就像是物业的“幕后英雄”，默默保障着物业设施设备的正常运行，为业主和用户提供舒适、安全的居住和工作环境。简单来说，物业工程管理涵盖了对建筑物及其附属设施设备的规划、维护、保养和改造等一系列工作。

从宏观角度看，它涉及到多个方面的协调与管理。一方面，要与物业的其他部门如客服部门、安保部门等密切配合，了解他们对工程方面的需求以及反馈业主的意见。另一方面，还要与外部的供应商、承包商等建立良好的合作关系，确保工程所需的材料、设备供应及时且质量可靠。

二、物业工程管理中的主要设施设备类型

（一）房屋建筑本体

1. 结构部分

- 物业工程管理人员需要定期检查建筑物的基础、梁、柱、墙等结构部分。例如，查看基础是否有沉降现象，可以通过在建筑物周边设置观测点，定期测量其高度变化来判断。对于梁柱等承重结构，要检查是否有裂缝、变形等情况。如果发现混凝土梁柱表面出现细微裂缝，需要进一步分析是由于温度变化、受力不均还是其他潜在原因造成的，以便及时采取加固或修复措施。

2. 屋面系统

- 屋面防水是一个关键环节。物业人员要定期巡查屋面防水层是否完好，有无渗漏现象。特别是在雨季来临之前，更要加强检查。可以查看屋面排水口是否畅通，避免积水导致屋面防水层受损。同时，屋面的隔热层、保护层等也要进行维护，如果隔热层损坏，可能会导致室内温度过高，增加业主空调使用成本。

- 屋面的附属设施如避雷装置也不容忽视。每年都应该对避雷带、避雷针等进行接地电阻测试，确保其在雷电天气能够正常发挥作用，保护建筑物和人员安全。

（二）给排水系统

1. 供水系统

- 包括市政供水引入管、小区内的加压泵房、水箱、水泵等设备。物业工程管理团队要对供水压力进行监测，确保不同楼层的用户都能得到稳定的水压供应。例如，高层住宅往往需要二次加压供水，这时就要定期检查加压泵的运行状况，包括电机的运行参数、密封件是否漏水等。水箱也需要定期清洗消毒，一般规定每半年至少清洗一次，以保证水质符合卫生标准。

2. 排水系统

- 排水管道的通畅性是重点关注对象。物业人员要定期清理疏通排水管道，防止堵塞。可以采用机械疏通和化学药剂辅助的方式。同时，还要检查排水检查井、化粪池等设施，化粪池应定期清掏，避免溢出影响环境卫生。对于地下室的排水系统，由于其关系到地下室的防潮、防涝，更是要特别重视，确保排水泵在遇到雨水倒灌等紧急情况时能够正常启动。

（三）电气系统

1. 供配电设施

- 配电室是整个电气系统的核心部位。物业工程管理人员要对配电柜、变压器等设备进行日常巡检，查看仪表读数是否正常，设备是否有异常发热、异味等情况。对于电缆线路，要检查绝缘层是否破损，接头是否牢固。同时，还要按照规定做好电力设备的预防性试验，如变压器的耐压试验等，确保供配电系统的安全可靠运行。

2. 照明系统

- 公共区域的照明对于业主的生活和安全非常重要。物业需要定期检查楼道灯、庭院灯、停车场照明等灯具是否损坏，及时更换灯泡或维修灯具电路。并且，为了节约能源，可以采用智能照明控制系统，根据不同时间段和环境光照强度自动调节照明亮度。

（四）暖通空调系统

1. 供暖系统（适用于北方地区）

- 对于集中供暖系统，物业要协助供热单位做好管网的维护和热量分配调节工作。在供暖季前，要对小区内的供暖管网进行打压试验，检查是否存在泄漏点。同时，还要检查室内散热器是否正常，如是否有堵塞影响散热效果等情况。如果采用的是地源热泵等新型供暖方式，还需要对热泵机组、地下埋管等设备进行专门的维护和管理。

2. 空调系统（适用于商业物业或部分高端住宅）

- 中央空调系统较为复杂，包括主机、冷却塔、风机盘管等设备。物业工程人员要定期对空调主机进行维护保养，清洗冷凝器、蒸发器等部件，检查制冷剂的压力和含量。对于冷却塔，要保持其清洁，防止藻类滋生影响散热效率。风机盘管则要检查风量、温度调节功能等是否正常。

三、物业工程管理的日常维护工作

（一）巡检制度

1. 制定合理的巡检计划

- 根据不同设施设备的重要性和运行特点，制定详细的巡检计划。例如，对于配电室这样的关键设备，可能需要每天巡检；而对于屋顶的避雷装置，每月巡检一次可能就足够了。巡检计划要明确巡检的时间、内容、责任人等信息。

2. 巡检内容及记录

- 在巡检过程中，要对设施设备的运行状态、外观、参数等进行详细检查。例如，检查电梯时，要查看轿厢内的按钮是否灵敏、电梯运行是否平稳、曳引机的声音是否正常等。同时，要做好巡检记录，记录的内容应包括巡检日期、设备名称、设备状态、发现的问题以及处理情况等。这些记录不仅有助于及时发现问题，也是日后进行设备维护保养和故障分析的重要依据。

（二）设备保养

1. 定期保养

- 各类设施设备都需要定期保养。比如，电梯需要按照规定每15日进行一次保养，保养内容包括清洁、润滑、调整等。对于消防设备，如消火栓、灭火器等，每月要进行外观检查，每季度要进行功能性检查。定期保养能够延长设备的使用寿命，减少故障发生率。

2. 特殊保养

- 在设备运行一定年限或者经历特殊工况后，需要进行特殊保养。例如，空调主机运行多年后，可能需要进行全面的拆解检修，更换磨损严重的零部件。再如，水泵在遭受水淹等突发情况后，需要进行深度的检测和修复，包括检查电机的绝缘性能、重新校准叶轮的平衡等。

（三）小修小补工作

1. 常见小修项目

- 在物业中，经常会遇到一些小修项目，如门窗的五金件损坏、墙面的小面积脱落等。对于这些小问题，物业工程人员要能够及时进行修复。例如，当发现单元门的合页松动时，要及时紧固或者更换合页，确保单元门的正常开关和安全防护功能。

2. 快速响应机制

- 建立快速响应机制对于小修小补工作非常重要。当业主报修后，物业工程管理部门要能够迅速安排人员前往维修。可以设置报修热线，并承诺在一定时间内到达现场，如对于紧急报修，要求维修人员在30分钟内到达现场。

四、物业工程管理中的节能措施

（一）设备节能改造

1. 照明系统节能改造

- 将传统的白炽灯、荧光灯更换为LED灯，LED灯具有发光效率高、寿命长、能耗低的优点。据统计，LED灯相比普通荧光灯可节能50%以上。同时，结合智能照明控制系统，根据不同区域的使用需求和光照条件自动调节灯光亮度，进一步提高节能效果。

2. 暖通空调系统节能改造

- 在空调系统中，可以安装变频调速装置，根据实际负荷需求自动调节空调主机和风机的转速。例如，在部分负荷情况下，通过降低空调主机的运行频率，可以大大减少能耗。对于供暖系统，可以对管网进行保温改造，减少热量散失，提高热能利用率。

（二）能源管理策略

1. 能耗监测与分析

- 安装能耗监测系统，对物业内的水、电、气等能源消耗进行实时监测。通过分析能耗数据，可以找出能源消耗的高峰时段和高能耗设备，从而有针对性地制定节能措施。例如，如果发现某